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IT营销人(黄振华/万圣音箱/音响销售)

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大亚湾:一座距深圳70公里的“睡城”  

2011-02-23 14:22:20|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  这里是中国南部的一大“睡城”。
  这里被当地人称为“啥都不长,只长房子”的地方。白天,宽阔的大街上难见人影,两边是一片片崭新的住宅楼;夜幕降临,华灯无法初上,七成以上的空置率,让整个城市就像熟睡的婴儿。
  这里是广东省惠州市大亚湾,一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾,一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
  大亚湾“空城”记
  1月16日,《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区,偶尔有几辆挂着粤B(深圳)牌照的车辆呼啸而过,留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影,两边是一片片崭新的住宅楼。
  “这还是周末,平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
  大亚湾位于惠州东南部,1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称,开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除此之外,就是开发商们宣传单中的描述:大亚湾三面环山,一面靠海,有大片红树林,海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里,只需1小时左右车程就可达到大亚湾。
  在外地人看来,经过这么多年发展的大亚湾,应该会人流如织,非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已:没有大型商场、医院和像样的学校,也没有出租车,只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
  实际上,大亚湾的人口并不多。资料显示,整个大亚湾规划区现有约12.2万多人,其中常住人口7.2万,流动人口5万多人。
  “金融风暴前,由于中海油的石化基地项目在这边,有很多人到大亚湾来,但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人,他说,现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
  即便如此,随着深圳到惠州的沿海高速开通,拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利,房价相当于深圳市区的1/4~1/5,大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中,真正用于居住的却很少。
  晚上8时许,夜幕降临,街边路灯亮起的时候,记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到,仅有屈指可数的几户人家里亮着灯,空旷的小区里偶尔有三两个住户出入,显得冷冷清清。远处,石化大道上路灯一直延伸,形成一条漂亮的光带,道路两旁却是一片黑暗,对比鲜明。
  似乎人们早已入睡,但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者,这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住,即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少,不到20%。”他说。
  而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区,也鲜有人家开着灯。据记者了解,在大亚湾地区,一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起,房价也一涨再涨。用当地人的话来说,大亚湾什么都不长,只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了,但他们很少来住,住房空置率超过70%。
  若不是车辆开过的呼啸声,置身其中,你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
  被“套牢”的炒房客
  每到周末,一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的,很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里,粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
  尽管在澳头镇中心城区很难见到人流,但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓,不时钻进行人的眼睛,形成了这个城市一道特殊的风景。
  “先生要看房吗?我们可以开车接你看房,买房还可入户。”走在街头,时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪,递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
  记者了解到,在2010年深圳出台限购令以后,大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美,地理交通位置优越,成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
  “开盘不到一个月,800多套商品房就被抢购大半,现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客,不停地向记者推销。
  对于到大亚湾炒房的投资客来说,市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜,买来放在那里,半年就会升值。”在一楼盘门口,来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
  这些深圳投资客或自己驱车或组团前来,大有温州炒房团的气势。就在前几日,李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
  在深圳炒房客的推波助澜下,大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元,涨幅约一倍。
  但另一个现实是,尽管预期升值潜力巨大,但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
  一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水:“深圳关内的房很容易转让出手,关外难一些,而在大亚湾转手就实在太难了!”“没人气,后悔得要死,成了死钱,想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言,在网络上比比皆是,这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
  与深圳街头随处可见的房地产中介相比,大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末,记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家,且大多大门紧闭,不少还贴出 “有事外出,请电话联系”的告示。
  对于深圳投资客来说,一买一卖,转手之后就能获利,但由于大亚湾二手房市场“有价无市”,结果可能就是被套牢。
  家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年,汤小姐在大亚湾新天名城买房后,至今未能脱手。由于工作不便,汤小姐平时很少在那里居住,她的住房也就成了空房。现在想卖,根本无人问津。
  而对大亚湾人来说,深圳投资客成了他们生活中的一部分,但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了,房价也炒了上去,按照本地人1000多元钱的月工资,根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
  泡沫有多大?
  公开数据显示,2010年1~4月份,大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%,竣工面积增长255%,商品房累计交易3406宗,交易面积28.7万平方米,增长137.8%。
  随着房地产开发热潮兴起,大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示,2010年第一季度,大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位,商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一,而房屋价格增长了23.2%。
  房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后,又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计,仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
  站在大兴桥上,举目四望,房子、房子,满眼的房子,一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
  据当地人老徐介绍称,北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前,那里还只是几个村庄,现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说,而为了建房,开发商将原本一座座的山头铲平。
  对于当地的房地产热,老徐表示了他的担忧:“现在建这么多房,当地人无论如何也消化不掉。建房多,住的人却很少,就成了一座空城。”老徐认为,大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
  实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据,2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应,但大多都被深圳的炒房客买走。
  而另一个热炒的结果就是,住房被炒房客买走,却不在此居住,导致大亚湾住房空置率上升,城市空城现象出现。据记者了解,大亚湾空置率一度超过70%,甚至更高。
  对此,深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为,“从当地居民的人均可支配收入来看,大亚湾肯定存在泡沫。”
  实际上,在大亚湾的发展史上,就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代,有一句口号很响亮,叫做“80年代看深圳,90年代看惠州”。当时的大亚湾经济开发区刚刚成立不久,就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户,在大肆炒作之后,大部分房地产公司纷纷退出,给惠州市留下近百栋烂尾楼。
  大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在(上世纪)90年代就开始修建了,但直到2006年才开始重新装修。”市民老王指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面,是一块杂草丛生的荒地,据老王称,这就是当时炒地留下的,现今成为那个时代泡沫的见证。
  事实上,大亚湾外来人口多,流动人口比率大。对此,一些分析观点也认为,在滞后的城市建设和配套之下,动辄四五千的房价,实际上已经高估了。同时,由于本地人口太少,住房严重供大于求,对于投资来说,房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过,在戴欣明看来,当地房地产泡沫还远未到破灭的时候,在投资客的持续炒作推动下,未来大亚湾房价还可能继续上涨,泡沫也会继续吹大。
  大亚湾仍在“沉睡”,泡沫也在慢慢积聚,最终的泡沫如何结局,不得而知。

 

文章链接:房地产泡沫 2011年破裂?
http://hzh918.blog.163.com/blog/static/45619620101172516856/

文章链接:房价与中国经济的车轮
http://hzh918.blog.163.com/blog/static/45619620111711413767/

 

 

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黄振华:在IT企业营销实战10余年,历任惠浦集团销售经理,星宇泉销售总监,麦博集团销售经理,唯歌集团营销中心总经理,CYC元昌音响销售经理,万圣音箱工厂销售经理。13928422308,QQ:786648789,hzh918@163.com

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